Rentabilité locative
Investir à Nice
Calculateur de rentabilité locative complet : rentabilité brute / nette / nette-nette, cash-flow mensuel, cash-on-cash, fiscalité. Basé sur le prix médian DVF (5 143 €/m²) et le loyer de référence (16.8 €/m²).
5 143 €
prix m² médian (DVF)
16.8 €
loyer m² de référence
3.9 %
rentabilité brute moyenne
Tendue
zone
Calculateur de rentabilité
Le bien locatif
Le financement
Charges & vacance
Fiscal
Paramètres avancés (plus-value, travaux, indexation)
Méthodologie
Le calculateur prend en compte tous les éléments d'un investissement locatif réel :
- Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
- Rentabilité nette de charges = (Loyer net après vacance, charges, PNO, gestion) / (Prix + frais notaire + travaux) × 100
- Rentabilité nette-nette = nette − impôts (selon régime fiscal et TMI)
- Cash-flow mensuel = Loyer net − mensualité prêt − impôts/12. Positif = autofinancement, négatif = effort d'épargne mensuel
- Cash-on-cash = Cash-flow annuel / (Apport + frais notaire + travaux) × 100. Mesure le rendement de votre effort financier initial.
- Plus-value à la revente = Prix capitalisé à inflation immo, frais d'agence 5% déduits, sur la durée du prêt.
Régimes fiscaux comparés
- Microfoncier : abattement forfaitaire 30% sur les loyers. Simple, pour location nue avec revenus < 15 000 €/an.
- LMNP réel (Loueur Meublé Non Pro) : amortissement du bien (≈3%/an sur 30 ans) + mobilier (≈10%/an sur 10 ans). Souvent fiscalement neutre 8 à 10 ans.
- Réel foncier (location nue) : déduction des charges + intérêts d'emprunt + travaux. Déficit reportable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global.
Calcul indicatif. Pour un bilan fiscal personnalisé, consultez un expert-comptable spécialisé immobilier ou un CGP.
FAQ
Questions fréquentes
Quelle rentabilité locative à Nice ?
À Nice, la rentabilité locative brute moyenne (loyer annuel / prix d'achat) est d'environ 3.9% pour un appartement classique. Cette valeur est calculée à partir du prix médian DVF (5 143 €/m²) et du loyer de référence d'observatoires (16.8 €/m²). La rentabilité nette (après vacance, charges, assurance, gestion) est typiquement 25 à 35% inférieure. La rentabilité nette-nette (après impôts) dépend de votre régime fiscal et de votre TMI.
C'est quoi le cash-flow mensuel ?
C'est l'argent qu'il vous reste (positif) ou qu'il faut sortir (négatif) chaque mois après TOUTES les dépenses : mensualité du prêt, taxe foncière, charges copro, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion, et impôts. Un cash-flow positif = l'investissement s'autofinance. Un cash-flow négatif = vous mettez de votre poche chaque mois (cohérent quand on emprunte sur du long terme : c'est le bien qui se construit en patrimoine via le remboursement de capital).
Cash-on-cash, c'est quoi ?
C'est la rentabilité de votre apport spécifiquement (et non du bien dans son ensemble). Cash-on-cash = cash-flow annuel / apport injecté. Très utile pour comparer plusieurs opérations à effort de trésorerie initial différent. Un cash-on-cash de 8% signifie que votre apport rapporte 8%/an en cash réel (hors valorisation patrimoniale).
Comment choisir entre LMNP, location nue et SCI ?
LMNP réel (amortissement bien + mobilier) : régime fiscal très avantageux, fréquemment 0 impôt pendant 8-10 ans grâce à l'amortissement. Idéal pour TMI ≥ 30%. Microfoncier (abattement 30%) : simplicité, pour petits revenus locatifs. Réel foncier : déduction des charges + intérêts d'emprunt + travaux ; déficit reportable jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global. SCI : structure pour transmettre, gestion à plusieurs.
Faut-il investir à Nice actuellement ?
Nice a une démographie en hausse (+1.6% sur 5 ans), bon signal pour la demande locative future. Nice est en zone tendue : forte demande locative mais encadrement des loyers possible. Croisez avec le DPE (passoires F/G interdites à la location), la décote DPE et le prix médian par quartier pour identifier les zones à fort potentiel.