Simulateur d'achat immobilier

Comment calculer le vrai coût d'un achat immobilier ?

Le prix affiché par le vendeur n'est qu'une partie de votre budget réel. Pour estimer sérieusement votre projet, additionnez quatre catégories de frais : le prix du bien, les frais de notaire, les frais bancaires liés au financement et les intérêts du crédit sur la durée totale. Sur un bien ancien à 300 000 €, le coût total atteint facilement 460 000 € une fois le prêt soldé.

Frais de notaire : ancien ou neuf ?

Les frais de notaire varient fortement selon que vous achetez du neuf ou de l'ancien :

• Ancien : 7 à 8 % du prix d'achat. Composés de droits de mutation (5,8 %), d'émoluments (1 %) et de débours (~0,5 %).
• Neuf (VEFA ou moins de 5 ans) : 2 à 3 % du prix. La fiscalité du neuf est allégée par la TVA déjà incluse.

Notre simulateur applique 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf, valeurs représentatives observées en 2026. Pour un calcul précis, demandez un devis chiffré au notaire après signature du compromis.

Apport personnel : minimum, idéal et au-delà

L'apport personnel sert à payer les frais de notaire et les frais annexes ; à défaut, vous devez les financer en plus du prix du bien, ce que les banques refusent souvent.

• Apport minimum (10 % du prix) : couvre les frais. La banque finance 100 % du prix d'acquisition. Conditions de taux standards.
• Apport idéal (20 % du prix) : vous financez les frais et amputez le capital emprunté. Vous obtenez des conditions de taux préférentielles.
• Apport élevé (30 % et plus) : profil emprunteur premium, taux les plus bas du marché, négociation facilitée.

Mensualité et taux d'endettement

Une fois le capital emprunté connu (prix du bien moins apport, plus frais à financer si vous ne les couvrez pas avec l'apport), la mensualité se calcule avec la formule classique M = (P × r) / (1 - (1 + r)^-n). Pour rester sous les 35 % d'endettement imposés par le HCSF, votre revenu mensuel net doit représenter au moins trois fois la mensualité.

Frais bancaires : garantie et dossier

Au-delà des frais de notaire, votre banque facture des frais propres au prêt :

• Frais de garantie : 1 à 1,5 % du capital emprunté (caution Crédit Logement) ou 1,5 à 2 % (hypothèque conventionnelle). La caution Crédit Logement permet de récupérer 75 % du dépôt en fin de prêt.
• Frais de dossier : 500 à 1 500 € selon la banque. Négociables surtout si vous apportez plusieurs produits annexes (assurance auto, livret, plan d'épargne).

Coût total sur la durée

Le coût total inclut les intérêts versés à la banque. Pour 250 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 %, vous remboursez environ 375 700 €, soit 125 700 € d'intérêts. Ajoutés aux 22 500 € de frais de notaire (ancien) et aux frais bancaires, votre coût total dépasse 460 000 € pour un bien à 300 000 €.

Frais oubliés à anticiper

• Assurance emprunteur : 0,15 à 0,40 % du capital par an, soit 50 à 100 €/mois pour un emprunteur de 35 ans en bonne santé sur 250 000 €.
• Taxe foncière : variable selon la commune, 800 à 2 500 € annuels en moyenne.
• Charges de copropriété : 30 à 50 €/mois pour un appartement standard, plus en cas d'ascenseur ou de gardien.
• Travaux et entretien : prévoir 1 à 2 % de la valeur du bien par an pour l'entretien courant.

Pour estimer le prix au m² de votre futur bien et calibrer votre budget, consultez notre carte interactive des prix par quartier.