Simulateur de prêt immobilier

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier à taux fixe consiste à emprunter une somme auprès d'une banque pour financer un achat, et à la rembourser sur une durée définie (15, 20 ou 25 ans le plus souvent) par mensualités constantes. Chaque mensualité couvre une part de capital et une part d'intérêts. Au début du prêt, vous remboursez surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital.

La formule de calcul de la mensualité repose sur trois variables : le capital emprunté (P), le taux mensuel (r = taux annuel ÷ 12) et le nombre total de mensualités (n = durée en années × 12). La mensualité M se calcule par M = (P × r) / (1 - (1 + r)^-n).

Quel taux d'endettement viser ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis janvier 2022 un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette norme s'applique à tous les crédits immobiliers, y compris ceux pour résidence secondaire ou investissement locatif. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers, en priorité au profit des primo-accédants.

Pour rester confortablement sous ce seuil, ciblez plutôt 30 à 33 % d'endettement. Cela vous laisse une marge en cas d'imprévu (changement professionnel, naissance, travaux non anticipés).

Coût total du crédit : ce que vous payez vraiment

Au-delà de la mensualité, mesurez le coût total du crédit : la somme des mensualités moins le capital emprunté. Cette différence représente les intérêts versés à la banque sur toute la durée. Pour 250 000 € empruntés sur 25 ans à 3,5 %, vous remboursez environ 375 700 € au total, soit 125 700 € d'intérêts. Sur 15 ans au même taux, le coût tombe à 71 700 €.

Apport personnel : quel montant viser ?

L'apport personnel sert à couvrir les frais annexes de l'achat (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier) et rassure la banque sur votre capacité d'épargne. Comptez :

• 10 % d'apport minimum : couvre tout juste les frais de notaire dans l'ancien (7,5 %) et les frais de dossier.
• 20 % d'apport idéal : vous obtenez les meilleures conditions de taux, négociez plus facilement avec votre banque.
• 30 % et plus : vous accédez aux taux préférentiels et au profil emprunteur premium des banques.

Taux fixe ou taux variable : que choisir ?

Le taux fixe reste identique pendant toute la durée du prêt : votre mensualité ne bouge pas. C'est l'option choisie par 99 % des emprunteurs français, car elle protège contre la hausse des taux directeurs. Le taux variable évolue selon un indice de référence (Euribor le plus souvent) ; il peut baisser mais aussi monter. À éviter sauf cas très particulier.

Renégocier ou racheter son prêt

Si les taux baissent significativement après votre achat (au moins 0,7 à 1 point d'écart), vous pouvez renégocier auprès de votre banque actuelle ou faire racheter le prêt par une autre. Calculez l'économie nette en intégrant les frais de remboursement anticipé (3 % plafonnés à 6 mois d'intérêts), les frais de dossier et d'éventuels frais de garantie.

Frais annexes : ne les oubliez pas

• Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Frais de garantie : 1 à 1,5 % du capital emprunté (caution Crédit Logement) ou 1,5 à 2 % (hypothèque conventionnelle).
• Frais de dossier : 500 à 1 500 € selon la banque, négociables.
• Assurance emprunteur : 0,15 à 0,40 % du capital par an (pour un emprunteur de 30 à 45 ans en bonne santé).

Pour estimer le prix au m² de votre futur bien et calibrer votre budget, consultez la carte interactive des prix par quartier.