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Simulateur de plus-value immobilière

Calculez votre impôt sur la plus-value : IR, prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention et surtaxe. Gratuit, instantané.

Estimation automatique du prix de vente

Saisissez votre ville et la surface, on projette le prix de vente avec l'évolution DVF + tendance annuelle.

Ville du bien

Surface (m²)

Paramètres de votre vente

Type de bien

Résidence principale Résidence secondaire Bien locatif

Prix d'achat initial (€)

Année d'achat

Prix de vente estimé (€)

Année de vente prévue

Frais d'achat (€)

Frais de notaire d'origine, par défaut 7,5 %.

Travaux justifiés (€)

Avec factures d'entreprise uniquement.

Détail du calcul

Calcul indicatif basé sur les barèmes en vigueur en 2026. Les abattements pour durée de détention diffèrent entre l'impôt sur le revenu (exonération à 22 ans) et les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans).

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente d'un bien et son prix d'achat corrigé. Elle est soumise à deux impositions distinctes : l'impôt sur le revenu (19 % à taux forfaitaire) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value.

La formule de base : Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + Frais d'achat + Travaux justifiés). Pour un bien acheté 200 000 € avec 15 000 € de frais, vendu 280 000 €, sans travaux, la plus-value brute atteint 65 000 €.

Exonérations totales : qui en bénéficie ?

Résidence principale : exonération totale et permanente, peu importe le prix et la durée de détention. C'est la principale niche fiscale du régime.
Première vente d'un logement autre que résidence principale : exonération sous condition de remploi en résidence principale dans les 24 mois.
Détention plus de 22 ans : exonération de l'IR (mais pas des PS).
Détention plus de 30 ans : exonération totale (IR + PS).
Vente inférieure à 15 000 € : exonération totale.
Personnes âgées en EHPAD ou retraités modestes : exonération sous conditions de revenus.

Barème complet des abattements pour durée de détention

Les abattements s'appliquent uniquement après 5 ans de détention. Avant 5 ans, vous payez 100 % de l'IR et des prélèvements sociaux sur la plus-value brute.

Abattement sur l'impôt sur le revenu (19 %)

De la 6e à la 21e année : 6 % par an (96 % cumulés à 21 ans)
22e année : 4 % (100 % cumulés)
À partir de la 22e année : exonération totale d'IR

Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an (26,4 % cumulés à 21 ans)
22e année : 1,6 % (28 % cumulés)
De la 23e à la 30e année : 9 % par an (100 % cumulés à 30 ans)
À partir de la 30e année : exonération totale des PS

Surtaxe sur les fortes plus-values

Au-delà de 50 000 € de plus-value taxable IR, une surtaxe progressive s'applique :

50 001 à 100 000 € : 2 %
100 001 à 150 000 € : 3 %
150 001 à 200 000 € : 4 %
200 001 à 250 000 € : 5 %
au-delà de 250 000 € : 6 %

Travaux déductibles : ce que vous pouvez faire valoir

Pour réduire la plus-value imposable, vous pouvez ajouter au prix d'achat les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise. Les conditions :

Factures originales d'entreprise (jamais en autoconstruction).
Travaux non déjà déduits de vos revenus fonciers (si bien locatif).
Pas de travaux d'entretien courant ou de simple réparation.

À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d'achat est appliqué automatiquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Ce forfait est intéressant sur les biens anciens sans gros travaux justifiés.

Frais d'achat déductibles

Vous pouvez ajouter les frais d'achat d'origine (frais de notaire, droits de mutation) au prix d'achat. À défaut de justificatifs, un forfait de 7,5 % du prix d'achat est appliqué automatiquement. Notre simulateur pré-remplit ce forfait par défaut.

Le notaire calcule, prélève et reverse

Au moment de la vente, c'est le notaire qui calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le montant de la transaction et le reverse au Trésor public. Vous n'avez aucune démarche à effectuer auprès du fisc. Le notaire vous remet un avis de calcul détaillé que vous conservez pour votre comptabilité personnelle.

Pour estimer le prix de vente de votre bien, consultez la carte interactive des prix au m² par quartier, basée sur les données officielles DVF.

FAQ

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente d'un bien et son prix d'achat (corrigé des frais et travaux). Elle est imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %), sauf exonération pour la résidence principale. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value.

Comment se calcule l'abattement pour durée de détention ?

Les abattements diffèrent entre IR et prélèvements sociaux. Pour l'IR : 6 % par an entre la 6e et la 21e année, puis 4 % la 22e année (exonération totale après 22 ans). Pour les PS : 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an entre la 23e et la 30e année (exonération totale après 30 ans).

La résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?

Oui, la vente de votre résidence principale (au moment de la vente) est totalement exonérée de plus-value, peu importe le montant et la durée de détention. Cette exonération est l'une des principales niches fiscales du régime français de la plus-value immobilière. Elle s'applique aussi aux dépendances vendues avec (parking, cave, jardin attenant).

Comment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?

Plusieurs voies existent : conserver le bien plus de 22 ans pour l'exonération IR (et 30 ans pour les PS), occuper le bien comme résidence principale pendant au moins 12 mois avant la vente, ou utiliser l'exonération première vente d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions de remploi en résidence principale dans les 24 mois). Consultez un notaire pour valider votre cas.

Quels travaux peuvent être déduits de la plus-value ?

Vous pouvez déduire les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés par une entreprise (jamais en autoconstruction), à condition de produire les factures originales. À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d'achat est appliqué automatiquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Les travaux d'entretien et de réparation ne sont pas déductibles.

Faut-il déclarer la plus-value au notaire ou au fisc ?

C'est le notaire qui calcule, prélève et reverse l'impôt sur la plus-value immobilière au moment de la vente. Vous n'avez aucune démarche à effectuer auprès du fisc. Le notaire vous remet un avis de calcul détaillé. La plus-value reste à mentionner dans votre déclaration de revenus l'année suivante (pour info, sans nouveau prélèvement).