Le prix m² par quartier varie souvent davantage à l'intérieur d'une grande ville qu'entre deux villes : à Marseille, l'appartement du 7e arrondissement se vend 2,9 fois plus cher au m² que celui du 14e. Les médianes ci-dessous portent sur les ventes d'appartements des douze derniers mois à Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, calculées à partir des transactions DVF géolocalisées. Les parts de passoires thermiques citées pour Paris proviennent des diagnostics DPE de l'ADEME.
14 734 €/m² dans le 6e, 8 551 €/m² dans le 19e
Paris affiche une médiane de 10 133 €/m² pour l'appartement sur douze mois (+1,6 %, 8 166 ventes). Entre l'arrondissement le plus cher et le moins cher, l'écart atteint 6 183 €/m². Le classement ci-dessous reprend les cinq arrondissements de tête et les cinq de queue.
Prenons un exemple : un 50 m² au prix médian coûte 736 700 € dans le 6e et 427 550 € dans le 19e, soit 309 150 € d'écart pour la même surface. Même le 19e reste loin des 6 150 €/m² affichés par la carte des prix des notaires de Paris pour l'appartement ancien en Île-de-France.
Pour situer un arrondissement absent de ce classement, consultez le prix médian des vingt arrondissements parisiens, avec l'historique de chacun.
De 1,5 à 2,9 fois d'écart à Lyon, Marseille et Bordeaux
Le rapport entre le quartier le plus cher et le moins cher donne la mesure du choix qui vous attend. Plus ce rapport monte, plus l'adresse pèse dans le budget.
| Ville | Le plus cher | Le moins cher | Écart |
|---|---|---|---|
| Marseille | 7e : 5 789 €/m² | 14e : 2 012 €/m² | 2,9 fois |
| Paris | 6e : 14 734 €/m² | 19e : 8 551 €/m² | 1,7 fois |
| Bordeaux | Centre / Triangle d'Or : 6 560 €/m² | Caudéran : 3 827 €/m² | 1,7 fois |
| Lyon | 1er : 5 705 €/m² | 5e : 3 710 €/m² | 1,5 fois |
Marseille est la ville la plus fracturée : 3 777 €/m² séparent le 7e (246 ventes) du 14e (138 ventes). Lyon est la plus homogène : le 1er arrondissement lyonnais mène à 5 705 €/m² (+11,2 %, 164 ventes) et aucun arrondissement ne descend sous 3 710 €/m².
À Bordeaux, le Centre / Triangle d'Or bondit de 21,9 % en un an, quand Caudéran reste le plus accessible des neuf quartiers suivis. Ce ticket d'entrée change l'arbitrage entre acheter et louer à Bordeaux. Pour rapporter ces prix au revenu des ménages, mesurez la surface que votre revenu achète dans chaque ville.
41 ventes ou 874 : le volume qui rend un prix fiable
Une médiane de quartier ne vaut que par le nombre de ventes qui la portent. Le 16e arrondissement de Marseille affiche 3 079 €/m² et -16,1 % sur un an, mais sur 41 ventes seulement. Le 18e parisien, à 9 251 €/m² (+3,5 %), repose sur 874 ventes : quelques transactions atypiques ne le déplacent pas.
Notre règle de lecture : sous une centaine de ventes sur douze mois, traitez la médiane comme une fourchette et comparez-la à celle des années précédentes. Une hausse spectaculaire sur un prix bas, comme les +23,8 % du 15e marseillais à 2 155 €/m², mérite la même prudence.
Ce que les données DVF ne couvrent pas
La base DVF est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et tout l'historique est recalculé à chaque livraison, la dernière datant du 20/10/2026. Un prix consulté juste avant une livraison ignore donc plusieurs mois de ventes.
Le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte sont par ailleurs hors du champ des bases officielles de transactions : à Strasbourg ou à Metz, aucune médiane DVF par quartier n'existe, et la chambre des notaires locale reste l'interlocuteur à solliciter.
+2,7 % en tête, +1,2 % en queue : des tendances divergentes
En moyenne, les cinq arrondissements parisiens les plus chers progressent de 2,7 % sur un an, contre 1,2 % pour les cinq moins chers. Cette moyenne masque des trajectoires opposées. Le 1er (+9,9 %) et le 5e (+7,0 %) tirent la tête du classement vers le haut, mais le 1er ne compte que 83 ventes. À l'inverse, le 6e recule de 1,4 % quand le 19e gagne 2,7 % : sur cette seule paire, l'écart se réduit.
Le bas du classement n'est pas homogène non plus : le 10e arrondissement recule de 3,2 % malgré un prix sous la moyenne parisienne, tandis que le 18e progresse de 3,5 %. Les deux trajectoires les plus éloignées du top 10 :
628 ventes en 12 mois
241 ventes en 12 mois
Le contexte national reste prudent : l'Insee mesure -1,0 % sur les prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. Dans un quartier en repli, la médiane récente sert d'argument de négociation. Dans un quartier en hausse, le vendeur intègre déjà la prime dans son prix.
29,6 % de passoires dans le 16e, 17,6 % dans le 19e
Sur 191 602 diagnostics ADEME à Paris, les étiquettes D (30,7 %) et E (30,1 %) dominent. Les classes F et G cumulent 24,1 % du parc diagnostiqué, contre 0,8 % pour A et B.
Un prix élevé ne garantit pas un logement performant. Le 6e compte 26,2 % de passoires et le 13e 19,5 %, mais l'opposition la plus nette sépare le 16e du 19e, l'arrondissement le moins cher de Paris. À prix au m² égal, un appartement classé F ou G appelle des travaux qui se déduisent de votre offre : chiffrez la décote liée au DPE à Paris avant de signer.