Break-even

Acheter ou louer à Clermont-Ferrand ?

Combien d'années faut-il à Clermont-Ferrand pour amortir l'achat versus la location ? Calculateur basé sur le prix médian DVF (2 341 €/m²) et le loyer de référence (12 €/m²).

À partir de quand acheter coûte moins cher que louer à Clermont-Ferrand ?

C'est la seule question qui compte quand on hésite entre acheter sa résidence principale et continuer à louer. Le calculateur applique la méthode patrimoine net (utilisée par MeilleursAgents, NYT, MoneyVox) : il compare le coût total dépensé moins l'actif accumulé. Côté achat, l'actif c'est le bien (valeur estimée moins capital restant dû). Côté location, c'est l'épargne de l'apport placé au taux de rendement configurable.

Le résultat clé : le break-even. C'est l'année à partir de laquelle l'achat coûte moins cher que la location. En dessous, mieux vaut louer (les frais de notaire ne sont pas amortis). Au-delà, l'achat gagne grâce au remboursement du capital et à la valorisation du bien. Typiquement entre 7 et 15 ans selon les paramètres. Le break-even est cherché jusqu'à 50 ans, indépendamment de la durée de comparaison choisie.

Si vous comptez investir dans le locatif (acheter pour louer à un tiers, calcul de rentabilité, fiscalité LMNP/microfoncier, plus-value à la revente), utilisez plutôt la page Investir à Clermont-Ferrand - c'est un calcul différent.

Vos paramètres

Le bien

Prix d'achat (€)

Loyer mensuel équivalent (€)

Surface (m²)

Le crédit

Apport (€)

Taux d'intérêt annuel (%)

Durée du prêt (années)

Durée de comparaison (combien d'années on compare) 40 ans

5 ans 15 ans 25 ans 35 ans 50 ans

Les totaux se mettent à jour selon la durée. Le break-even (année où l'achat devient gagnant) est cherché jusqu'à 50 ans, indépendamment de la durée choisie ci-dessus.

Paramètres avancés (inflation, frais notaire, charges, placement…)

Type de bien

Inflation immobilier (%/an)

Inflation loyer (%/an)

Rendement épargne (%/an)

Taxe foncière (%/an)

Entretien (%/an)

Copro (€/m²/an)

Aides (PTZ, etc.) (€)

Calcul en cours...

Évolution du coût net cumulé

Achat Location

Le point où les courbes se croisent = break-even (l'achat devient gagnant).

Coût ACHAT (sur la durée)

Coût LOCATION (sur la durée)

Méthodologie

Le calculateur applique la méthode patrimoine net, standard utilisé par MeilleursAgents, le New York Times ou MoneyVox. Le principe : on ne se contente pas de cumuler les dépenses, on retire l'actif que chaque scénario fait accumuler. Tous les paramètres (inflation, frais, charges, rendement) sont configurables dans la section "Paramètres avancés".

Coût net achat = (apport + mensualités payées + frais de notaire + taxe foncière + entretien + charges copropriété) − patrimoine immobilier net. Le patrimoine immobilier net = valeur du bien (= prix × (1 + inflation immo)^N) − capital restant dû à la banque − PTZ restant.
Coût net location = loyers indexés cumulés − épargne. L'épargne = apport placé au taux de rendement configurable (Livret A, assurance-vie, ETF selon votre choix). On ne suppose pas que le locataire investit chaque mois la différence mensualité-loyer (hypothèse théorique que peu de locataires appliquent en pratique).

Le break-even est l'année où le coût net achat devient inférieur au coût net location. Plus il est court, plus l'achat est avantageux. En dessous, mieux vaut louer (les frais de notaire ne sont pas encore amortis). Au-delà, l'achat creuse l'écart car le prêt est remboursé et le bien continue à se valoriser.

Le coût mensuel équivalent permet de comparer rapidement : c'est le coût total divisé par durée × 12 mois. Plus ce chiffre est bas, plus l'option est avantageuse en lissage budgétaire.

Hypothèses simplificatrices : pas de fiscalité Pinel/LMNP (calcul pour résidence principale, pas locatif). Pas de frais de courtage ni de revente (mode "garder"). Inflation immo et placement constants sur la durée. Charges fixes calées sur le prix initial du bien. Pour un bilan personnalisé, consultez un conseiller en gestion de patrimoine.

FAQ

Questions fréquentes

À Clermont-Ferrand, est-il plus rentable d'acheter ou de louer ?

La réponse dépend de votre durée de détention prévue, de l'évolution du marché immobilier local, et du rendement du placement alternatif. Sur un horizon court (< 5 ans), louer est généralement plus rentable car les frais de notaire ne sont pas amortis. Sur un horizon long (> 8-10 ans), acheter devient gagnant à Clermont-Ferrand grâce à la valorisation du bien et à l'épargne forcée du remboursement de capital. Le calculateur ci-dessus chiffre précisément le break-even selon vos hypothèses.

C'est quoi le patrimoine immobilier net ?

C'est l'actif que vous possédez à la fin de la simulation : la valeur de votre bien (avec inflation immo) moins le capital qu'il vous reste à rembourser à la banque (CRD), moins le PTZ restant. Avec une inflation immo de +2%/an, un bien de 200 000 € vaut environ 328 000 € après 25 ans. Si vous avez fini de rembourser, votre patrimoine net = 328 000 €. Si vous êtes à 12 ans sur 25, le CRD vaut encore environ 130 000 €, donc votre patrimoine net = 328 000 − 130 000 = 198 000 €. Le calculateur soustrait ce patrimoine du coût total dépensé (méthode patrimoine net, standard du secteur).

Pourquoi un placement à 1.7% par défaut ?

1.7% est le taux du Livret A en 2026 (révisé semestriellement). C'est l'hypothèse conservatrice pour quelqu'un qui ne placerait pas son apport en bourse mais le garderait sur un placement sans risque. Si vous placez votre apport en assurance-vie multisupport (≈4-5%/an net long terme) ou en ETF actions (≈6-7%/an), augmentez cette valeur pour voir l'impact sur le verdict.

Que prennent en compte les calculs ?

Méthode patrimoine net. Côté achat : (apport + mensualités payées + frais de notaire + taxe foncière + entretien + charges copropriété) moins le patrimoine immobilier net (valeur du bien − capital restant dû). Côté location : loyers cumulés indexés moins l'apport placé au taux de rendement configurable (Livret A, assurance-vie, ETF). Le moins cher des deux gagne.

Pourquoi mes paramètres réels donneraient un autre résultat ?

Le calculateur utilise des moyennes : prix m² médian DVF, loyer de référence d'observatoires, hypothèses standards (taxe foncière 0.5%, entretien 1%, charges 25 €/m²/an, inflation immo 2%). Votre situation peut différer (taxe foncière locale réelle, copropriété plus ou moins chère, marché de niche). Utilisez ces chiffres comme une boussole, pas comme un avis fiscal.