La médiane du prix au m² à Bordeaux atteint 4 523 €/m² pour un appartement sur les douze derniers mois (DVF, 3 005 transactions enregistrées). Ce chiffre unique couvre un marché plus contrasté : 47 % d’écart entre le quartier le moins cher et le plus onéreux, une divergence entre maisons et appartements qui change la stratégie d’achat, et 7,1 % de passoires thermiques dans un parc globalement récent. Voici les cinq chiffres que l’estimation en ligne classique ne montre pas.
Entre Caudéran et le Triangle d’Or, 1 745 € d’écart au m²
Sur les douze derniers mois, le Triangle d’Or culmine à 5 495 €/m² médian pour les appartements, pendant que Caudéran reste à 3 750 €/m². Les deux quartiers sont séparés de moins de quatre kilomètres, mais leur marché obéit à des logiques distinctes : secteur sauvegardé avec biens rares côté Triangle d’Or, stock abondant de copropriétés des années 1970 côté Caudéran. La Bastide, rive droite de la Garonne, se démarque avec 4 387 €/m² et la plus forte dynamique haussière du panel (+4,9 % sur un an), portée par les livraisons de programmes mixtes autour de la Cité du Vin.
Le détail des transactions par quartier bordelais sur 24 mois glissants
La médiane à 4 523 €/m², un rebond de +1,2 % sur douze mois
Sur 3 005 transactions d’appartements enregistrées sur les douze derniers mois, la médiane bordelaise passe de 4 468 €/m² à 4 523 €/m², soit +1,2 %. Ce mouvement est presque homogène : seul Saint-Pierre recule de 3,8 %, un repli isolé dans un marché globalement orienté à la hausse. Ce niveau reste en retrait par rapport au pic 2022, quand la ville dépassait régulièrement 5 000 €/m² sur les quartiers centraux. La stabilisation se confirme sans signe de reprise forte. La même trajectoire s’observe dans les villes de taille comparable : les prix par arrondissement à Lyon progressent autour de 4 633 €/m², avec un volume de transactions légèrement supérieur à celui de Bordeaux sur la même période.
La maison à 4 977 €/m², une trajectoire distincte de l’appartement
Sur les mêmes douze mois, la maison médiane à Bordeaux atteint 4 977 €/m² avec +1,5 % de progression, soit un rythme légèrement supérieur à l’appartement. Bacalan se distingue nettement avec +11 % pour les maisons (4 151 €/m²), porté par les réhabilitations d’anciens entrepôts portuaires du nord de la Garonne. Saint-Bruno / Victoire suit avec +7,2 % (5 119 €/m²), signe d’un rattrapage progressif d’un secteur historiquement sous-coté. À l’inverse, les maisons du Triangle d’Or reculent de 4,7 % et celles de Caudéran de 3,4 %, deux secteurs où le prix élevé comprime la solvabilité des acheteurs. Si vous arbitrez entre appartement et maison, la dynamique 2026 donne un avantage mesuré à la maison en termes de valorisation à court terme. Calculez la décote ou la prime de votre logement selon son étiquette DPE avant de fixer votre prix de vente.
7,1 % de passoires thermiques dans le parc bordelais
Sur 49 262 DPE recensés à Bordeaux, 3 520 sont classés F ou G, soit 7,1 % du parc. La distribution varie selon le code postal : le centre-ville (33000) affiche 8,5 % de passoires sur 26 885 DPE, le 33800 atteint 9,0 %, tandis que le 33300 reste à 2,1 % grâce à un bâti plus récent. La répartition globale du parc bordelais :
Un bien F ou G se négocie en moyenne 5 à 15 % sous un équivalent classé C ou D, avec une marge de négociation directement calculable en fonction du coût de rénovation thermique. Si vous achetez une passoire, intégrez ce budget dès la première offre.
5,4 m²/an au revenu médian bordelais, 1,8 fois plus qu’à Paris
Avec un revenu médian de 24 410 € à Bordeaux (INSEE FILOSOFI) et un prix appartement médian de 4 523 €/m², un ménage bordelais acquiert 5,4 m² par an sur son revenu brut. À Paris, ce ratio tombe à 3,0 m² (revenu médian 30 420 €, prix 10 049 €/m²). Sur dix ans d’épargne orientée vers l’immobilier, la différence représente 24 m², soit un T1 entier. Le revenu médian bordelais dépasse légèrement le médian national (23 160 €), mais le prix au m² élevé comprime ce pouvoir d’achat relatif par rapport aux villes secondaires françaises.
Prix appart 4 523 €/m²
Prix appart 10 049 €/m²
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